Branża magazynowa przeżywa prawdziwy rozkwit za sprawą równie prężnie rozwijającej się branży e-commerce. Kluczowy dla funkcjonowania e-commerce jest sprawny łańcuch dostaw. Wliczamy w to również dobrze zaprojektowaną architekturę. Centra logistyczne powstają obecnie „jak grzyby po deszczu”, nie tylko na obrzeżach miast, ale także poza nimi. Liczą się dobre węzły komunikacyjne i oczywiście rentowność, w określaniu której nierzadko bierzemy udział.

Tempo digitalizacji rynku zakupowego stale rośnie. Zgodnie z badaniem zleconym przez Izbę Gospodarki Elektronicznej, ponad 90 proc. przedsiębiorstw oferujących produkty lub usługi planuje rozwijać sprzedaż internetową, a 41 proc. firm działa na tym rynku i oceniło wejście w ten obszar jako sukces. Co czwarta firma ponad 80 proc. przychodów czerpie właśnie z e-commerce. Co ciekawe, raport dotyczy… tylko branż B2B. A wyniki w branżach B2C są zdecydowanie wyższe.

Naturalną konsekwencją tego wzrostu jest też rozwój branży logistycznej i nieruchomości magazynowych. Zgodnie z raportem przygotowanym przez Cushman & Wakefield w 2022 r., zainteresowanie inwestorów lokalizacjami pod magazyny w Europie Środkowo-Wschodniej cały czas rośnie. Z perspektywy zarówno inwestora, jak i późniejszego najemcy liczy się oczywiście finalny bilans inwestycji. Dlatego właśnie bardzo często przed przystąpieniem, czy to do budowy, czy podjęciem decyzji najmu, firmy przeprowadzają badania typu due dilligence.

Oczywiście jasne jest, że audyt obejmuje wiele aspektów, które wzajemnie się przenikają. Zasadniczo można je podzielić na aspekty prawne i techniczno-środowiskowe. Zespół PKIG bardzo często bierze w nich udział, zarówno po stronie inwestorów, jak i najemców.

BADANIA GRUNTU

W przypadku samego gruntu przeznaczonego pod zabudowę magazynową i przemysłową, zakresy analizy w pewnych obszarach pokrywają się, np. w przypadku weryfikacji zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, danych z ewidencji gruntów, informacji zawartych w księdze wieczystej itp. Takie dane jesteśmy w stanie przygotować na zamówienie Klienta.

Prawdziwą wartość dodaną mają jednak badania, które nasi Klienci często zamawiają przed decyzją zakupu gruntu. Często mają one kluczowy wpływ na ostateczną cenę nieruchomości, jaką inwestor jest gotowy zapłacić, ponieważ dają odpowiedź na pytanie, czy warunki gruntowe gwarantują opłacalność danego projektu.

Jakiego rodzaju pomiary warto zatem zlecić geodetom przed decyzją o zakupie działki inwestycyjnej?

  • Inspekcje z drona – ich końcowym wynikiem są wysokiej rozdzielczości zdjęcia, na podstawie których można wstępnie oszacować konieczne działania i wytypować najbardziej kosztowne prace. Inspekcje techniczne z użyciem zdjęć z drona służą też udokumentowaniu stanu nawierzchni dróg dojazdowych czy budynków. Stanowią też dobre zabezpieczenie w razie roszczeń prawnych dotyczących pierwotnego stanu.
  • Analizy granic nieruchomości – należy pamiętać, że nie wszystkie punkty graniczne mają poprawnie określone atrybuty dotyczące dokładności ich położenia. Wynika to z faktu, że granice w formie numerycznej w dużej części zostały przeniesione z mapy ewidencyjnej w skali 1:5000. Aby wyobrazić sobie jaki to niesie ze sobą problem należy zaznaczyć, że kreska o grubości 1mm na takiej mapie to aż 5m w terenie! Stąd dokładność takich granic określa się na poziomie 1.5 – 3m. Ustalenie takiej granicy potrafi się ciągnąć miesiącami, co może mieć drastyczny wpływ na harmonogram całego projektu. Z tej przyczyny warto takie dane mieć we wcześniejszej analizie due dilligence. Ortofotomapy z drona – zamawiane są bardzo często właśnie przy okazji weryfikacji powierzchni i granic działki, czy powierzchni czynnej biologicznie. Są też ewentualną inwestycją w planowane dalsze działania, ponieważ pozwalają na cyfrową obróbkę danych. Powstają też zdecydowanie szybciej niż mapy tworzone klasycznymi technikami geodezyjnymi.
  • Pomiary wysokościowe terenu oraz wstępne kalkulacje mas ziemnych – to badanie, które pomaga wstępnie oszacować koszty związane z koniecznością np. niwelacji terenu na podstawie koncepcji zagospodarowania.  W PKIG takie obliczenia wykonujemy również wariantowo w celu określenia optymalnego bilansu mas ziemnych.

INWENTARYZACJE ARCHITEKTONICZNE

Może się zdarzyć, że inwestor będzie szukał działki z istniejącą już zabudową. W takim przypadku bardzo często realizujemy również inwentaryzacje architektoniczno-budowlane, które pomagają oszacować budżet na ich przebudowę czy renowację.

Zazwyczaj inwentaryzację wykonujemy jeśli oryginalna dokumentacja budynku uległa zniszczeniu lub nie nadaje się do dalszej pracy (jest nieczytelna, potrzebna jest wersja elektroniczna itp.). Jest ona konieczna również w przypadku, gdy wymieniana będzie konstrukcja dachu lub zmieniane będą liczby oraz rozmiary otworów drzwiowych i okiennych w ścianach. Inwentaryzacja architektoniczna przyda się także w przypadku oceny stanu technicznego obiektu czy wykonania nowych instalacji.

Duża część naszych klientów z branży logistycznej (i nie tylko) jest świadoma ciągle postępującej cyfryzacji i decyduje się na zamówienie inwentaryzacji w technologii BIM 3D. Jest to proces stworzenia cyfrowego, trójwymiarowego schematu (projekty 2D powstają „samoistnie” w trakcie procesu), odwzorowującego dany obiekt wraz z szeregiem istotnych danych pomiarowych. W przypadku planowanej przebudowy czy digitalizacji obiektu (np. do projektowania systemów typu WMS, tworzenia materiałów marketingowych, prezentacji wirtualnych obiektu itp.), gotowa inwentaryzacja BIM 3D jest idealnym punktem wyjścia na początku procesu. Zdigitalizowany obiekt jest również znacznie bardziej podatny na możliwości przeprowadzenia na nim skompilowanych symulacji – zaczynając od konstrukcji, na schematach ewakuacji kończąc.

Tego typu inwentaryzacje tworzymy za pomocą skaningu laserowego. To nowoczesna metoda pomiarowa,  która charakteryzuje się dużą dokładnością przy jednoczesnej szybkości wykonania (w porównaniu ze standardowym pomiarem). W wyniku skanowania powstaje tzw. chmura punktów, która może być modelowana w oprogramowaniu typu CAD, lub posłużyć jako plik odniesienia w rozmaitych programach specjalistycznych.

Jak widać, boom w branży nie ogranicza się tylko do budowania nowych centrów logistycznych, ale stymuluje rozwój wielu branż pokrewnych. Począwszy od coraz bardziej rozbudowanych sklepów internetowych, przez zautomatyzowaną i nowoczesną formę magazynowania i dystrybucji towarów, po… geodezję, która z form „tradycyjnych”, czyli papierowych w dużej mierze przenosi się do środowiska wirtualnego.

Co przyniesie ten rok? Przekonamy się niebawem, jednak z naszych obserwacji wynika, że tempo nie zwalnia, pomimo niekoniecznie sprzyjających. czynników gospodarczych.