Bardzo często działki przemysłowe są dostępne w dużo korzystniejszych cenach niż działki budowlane. Zazwyczaj są to spore tereny, które mogą być dzielone na mniejsze. Aby jednak zrealizować na niej korzystne inwestycje należy przejść procedury zmiany ich przeznaczenia oraz dokonać podziału. W jaki sposób wygląda ten proces?

Ostatnio bardzo częste wśród naszych klientów są podziały działek postindustrialnych na mniejsze działki budowlane. Na tego typu inwestycje chętni są również deweloperzy, którzy przeznaczają je pod zabudowy wielorodzinne lub osiedla domów wolnostojących. Tereny przemysłowe, oznaczane w ewidencji gruntów klasą Ba, są objęte jednak odrębnymi wytycznymi, które ustalają jasno ich przeznaczenie. Aby je przekształcić, należy liczyć się z koniecznością przejścia urzędowej procedury.

Pierwszą kwestią, którą powinniśmy ustalić przed podziałem, jest to czy została ona objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Od tego zależy dalszy przebieg formalności. Jeśli działka jest objęta takim planem, ale nie jest przeznaczona pod zabudowę, wystarczy złożyć odpowiednie pisma w urzędzie miasta lub gminy i uzbroić się w cierpliwość. Wniosek powinien zawierać:

  • imię i nazwisko lub nazwę wnioskodawcy oraz jego adres;
  • rodzaj wnioskowanego przeznaczenia gruntu;
  • określenie nieruchomości lub opis terenu, których dotyczy wniosek;
  • kserokopię lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej z oznaczeniem nieruchomości, której dotyczy wniosek;
  • pomocna w podjęciu decyzji może być koncepcja zagospodarowania terenu wykonana na kopii mapy.

Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w skrócie ustawa p.z.p.), zmiana planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim jest on uchwalany. Istotną informacją jest, że w przypadku kiedy wartość działki po przekształceniu wzrośnie, to będziemy zobowiązani do wniesienia opłaty, która będzie wynosiła nie więcej niż 30% różnicy wartości. Jest to tzw. renta planistyczna, która może być naliczona do trzech lat po otrzymaniu decyzji.

Jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zmiana może nastąpić wyłącznie w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taką decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta i zależy ona od wielu czynników, m.in. od zachowania tzw. zasady dobrego sąsiedztwa (zachowanie dotychczasowych układów urbanistycznych, harmonii architektonicznej w obszarze planowanej inwestycji, ochrona lub podniesienie walorów krajobrazowych i estetycznych na danym terenie).

Podsumowując, wydanie tej decyzji możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana; teren ma dostęp do drogi publicznej; istnieje uzbrojenie terenu lub plany jego wykonania. Jeśli warunki takie są spełnione, urząd wydaje decyzję w ciągu 30 dni.

Podziału działki można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a w przypadku jego braku z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W każdym przypadku projektowane do wydzielenia działki muszą mieć dostęp do drogi publicznej.

Sam podział działki to standardowa procedura, która zawsze wygląda podobnie. Ważne jest dostarczenie odpowiednich dokumentów, Jak dokładnie wygląda podział działki krok po kroku?

Podział działki na mniejsze wykonuje geodeta. Na początek konieczne jest zgromadzenie odpowiedniej dokumentacji, która obejmuje:

  • odpis z księgi wieczystej;
  • wypis i wyrys z katastru nieruchomości, a także kopię mapy katastralnej, która obejmuje działkę do podziału;
  • wstępny projekt podziału działki;

Jeżeli została wcześniej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania gruntu, również musi być dołączona do wniosku..

Odpowiedni wniosek wraz z dokumentacją należy złożyć do wójta bądź burmistrza lub prezydenta miasta – zależnie od tego, w jakim typie gminy leży działka. Następnie urząd analizuje zgodność planu podziału działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pozytywna decyzja urzędowa oznacza akceptację wstępnego podziału, wtedy można przystąpić do dalszych etapów, czyli opracowanie przez geodetę:

  • mapę z projektem podziału nieruchomości;
  • wykaz zmian gruntowych;
  • protokół z przyjęcia granic nieruchomości.

W przypadku gdy oznaczenie działki w katastrze jest inne niż w księdze wieczystej, konieczny jest wykaz synchronizacyjny.

Kolejnym z nich jest opracowanie szczegółowej mapy z projektem podziału działki. Musi ją wykonać geodeta ze stosownymi uprawnieniami, który pracę zgłasza też w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjno-kartograficznej. Na tym etapie geodeta sporządza protokół, w którym znajduje się: oznaczenie nieruchomości do podziału, szkic i opis przebiegu granic, informacje o swoich uprawnieniach (w tym ich numer) oraz podpisy osób, które są przy wszystkim obecne.

Jeśli urząd wyda pozytywną decyzję po złożeniu kolejnego wniosku, podział działki staje się faktem. Można wtedy swobodnie dysponować terenem, a także zakładać na nie księgi wieczyste. Na koniec geodeta wyznacza i utrwala nowe punkty graniczne, co zostaje potwierdzone odpowiednim protokołem.