Duża dostępność oraz niższe koszty zakupu nieruchomości rolnych sprawiają, że wielu inwestorów kupuje je z myślą o późniejszym wykorzystaniu na cele budowlane. Jednak posiadacze takich działek muszą liczyć z dość czasochłonnym i w wielu przypadkach kosztownym procesem odrolnienia. Poniżej przedstawiamy krótką informację, jak wygląda ten proces, kto i kiedy może wystąpić o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej.

Co to jest wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej

Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej to po prostu rozpoczęcie ich użytkowania w innym niż uprawa lub hodowla celu. Jeśli wiąże się z planami budowlanymi lub przekształceniem istniejących budynków rolniczych w budynki innego rodzaju, konieczne jest przejście przez procedury urzędowe. Istotna jest znajomość klasy bonitacyjnej gruntu, na którym planowana jest realizacja inwestycji.

Kilka słów o podstawie prawnej

Podstawowym aktem regulującym proces odrolnienia gruntów jest ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Pomimo jej modyfikacji, wciąż jest ona dość restrykcyjna. Jeden z podstawowych paragrafów ustawy mówi o tym, że na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Tak więc zarówno możliwości zabudowy działek rolnych, jak i cała procedura przekształcania zależne są w głównej mierze od klasy gruntu. Np. dla gruntów klasy I-III zmiana przeznaczenia wymaga uzyskania zgody ministra ds. rolnictwa.Wnioskodawcami są wójt, burmistrz lub prezydent miasta za pośrednictwem marszałka. Niestety w takich przypadkach nie ma nawet terminów, które obligują właściwe organy do odpowiedzi w konkretnym czasie. Można się więc spodziewać, że na decyzję poczekamy dość długo. Możemy jedynie liczyć, że użytki z klasy I – III spełniają łącznie  poniższe warunki, wówczas zgoda ministra nie jest wymagana

  • co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
  • położone są w odległości nie większej niż 50 m od najbliższej działki budowlanej;
  • położone są w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej;
  • ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części.

Jakie grunty wymagają decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolnej

Są to:

  1. użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb
  2. użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego
  3. inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli
  4. grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa
  5. grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu
  6. grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych
  7. grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi
  8. grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych
  9. grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi
  10. grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa
  11. grunty torfowisk i oczek wodnych
  12. grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych

Decyzji o wyłączeniu z produkcji nie wymagają użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI, z wyjątkiem gruntów, które wymieniliśmy w punkcie C.  Przepisów o odrolnieniu nie stosuje się też do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Są one odrolnione z mocy prawa (art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Nie oznacza to, że zawsze będzie na nich można coś wybudować – o tym decyduje plan miejscowy (który może wyłączać grunty spod zabudowy), a w razie braku planu miejscowego – decyzja o warunkach zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jedną z najważniejszych kwestii decydujących o tym, jakie inwestycje mogą być realizowane i jak będzie przebiegało odrolnienie, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli obowiązuje na danym terenie, a grunt który jest nim objęty ma charakter działki rolnej, budowa domu będzie wymagała zmiany planu miejscowego, co jest długotrwałe i zależy od gminy. Jeśli takiego planu nie ma, konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Po odrolnieniu działki pod inwestycję, tj. doprowadzeniu do sytuacji, że ze stosownego dokumentu (np. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) wynika, że można wybudować budynek, pora na drugi etap. Należy wyłączyć działkę z produkcji rolnej.

Kto może złożyć wniosek i jak przebiega procedura wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej?

Zgodnie z definicją podaną na stronie ministerstwa: wniosek może złożyć właściciel gruntu, ale również posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca – osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Wynika z niej, że o odrolnienie może ubiegać się osoba posiadająca tytuł prawny do jego użytkowania. Wniosek powinien być złożony zanim nastąpi jakiekolwiek użytkowanie gruntu niezwiązane z produkcją rolną. W praktyce oznacza to zazwyczaj, że powinniśmy zacząć właśnie od tych procedur.

Wniosek o odrolnienie działki wymaga uzasadnienia oraz wskazania, pod jakie budownictwo działka ma być przekształcona. Dobrymi przesłankami są m.in.: niska wartość produkcyjna gruntu lub fakt, że jest on gruntem rolnym jedynie z prawnego punktu widzenia, podczas gdy ich faktyczne położenie uniemożliwia ich wykorzystanie w rolnictwie.

Ile kosztuje wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej

Złożenie wniosku i decyzja są bezpłatne. Jednak osoba, która uzyskała decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów z produkcji ma obowiązek zapłacić jednorazowo tzw. “należność” oraz “opłaty roczne”. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Jeśli grunty rolne będą przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, to nie ma konieczności wnoszenia opłaty jednorazowej (tzw. należności) i opłat rocznych. Warunkiem jest jednak odpowiedni metraż zabudowań. Kwestią opłat zajmiemy się w kolejnych wpisach.