Zakup działki inwestycyjnej lub budowlanej i decyzja o jej zagospodarowaniu to bardzo często początek długiego procesu. Zwłaszcza jeśli mamy w planie np. zainwestowanie w zabudowę szeregową lub osiedle domów jednorodzinnych. Podziału takiej nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Czy istnieje wyjście z sytuacji, kiedy te przepisy znacznie utrudniają nasze zamierzenia albo pozornie je przekreślają?
Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza kilka możliwości podziału nieruchomości. Zgodnie z artykułem 93 podział może nastąpić, jeżeli jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Podział nieruchomości jest możliwy także w sytuacji, gdy nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Wymaga to jednak zachowania pewnych warunków. W takim przypadku nie może on być sprzeczny z przepisami odrębnymi lub warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o czym mówi nam art. 94. Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej projekt podziału. Co jeśli w naszym przypadku żaden z artykułów nie ma zastosowania, a decyzja jest odmowna?
Często współpracujemy z przedsiębiorcami lub osobami prywatnymi, którzy trafiają na mur w postaci wygórowanych ograniczeń na konkretnym terenie inwestycyjnym. Trafiają do nas z rekomendacji naszych klientów lub po prostu szukając pomocy w Internecie. Ponieważ ustawodawstwo przewiduje, że w pewnych przypadkach możliwy jest podział gruntu niezależnie od ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, staramy się zbadać takie przypadki, pod kątem wykorzystania artykułu 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z tym artykułem taki podział może nastąpić w kilku określonych przypadkach. Pokrótce są to:
- zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami
- wydzielenie działki budowlanej z budynkiem wzniesionym przez samoistnego posiadacza
- wydzielenie części nieruchomości do której prawa nabyto z mocy prawa
- realizacja roszczeń do części nieruchomości
- realizacja przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw
- wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej, linii kolejowej, lotniska, zbiornika retencyjnego
- wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego
- wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.
Oczywiście, jak pokazuje praktyka, zastosowanie tego artykułu nie jest tak proste, jakby się to wydawało. Interpretacje mogą być różne. PKIG bardzo często uczestniczy nie tylko w samym podziale nieruchomości, ale też we wstępnych konsultacjach i przygotowaniu wniosków. Czasami pomagamy naszym klientom już na etapie planowania inwestycji tak aby była ona optymalna dla danego terenu, a dopiero po jej zakończeniu przystępujemy do wydzielania poszczególnych działek. Bardzo często udaje nam się znacząco przyśpieszyć inwestycję, korzystając właśnie z zapisów artykułu 95.
Jednym z naszych ostatnich klientów był deweloper, budujący na warszawskiej Białołęce osiedle około trzydziestu domów jednorodzinnych na powierzchni około dwóch hektarów. Oprócz wydzielenia odrębnych działek dla każdego z domów, konieczne było również wydzielenie dróg wewnętrznych z dostępem do drogi publicznej w taki sposób, by każdy z domów był z nią skomunikowany. Chociaż ostateczny kształt działek spełniał obowiązujące na ternie normatywy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, deweloper miał inny problem – bilans powierzchni biologicznie czynnej. Jest to, w skrócie, odpowiedni stosunek gruntu pokrytego roślinnością lub wodami powierzchniowymi do całkowitej powierzchni działki. W tym przypadku, aby spełnić warunki minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, konieczne byłoby realizowanie zabudowy budynkami o dużo mniejszej powierzchni lub mniejszą ich ilością. Pomogliśmy naszemu klientowi znaleźć wyjście z tej sytuacji. Doradziliśmy, żeby zrealizował najpierw budowę poszczególnych budynków na jednej niepodzielonej działce. Dopiero później wydzieliliśmy z całości, zgodnie z art. 95.pkt.7 ustawy, działki pod poszczególne wybudowane już budynki. Dzięki takiemu zabiegowi udało się do bilansu powierzchni biologicznie czynnej włączyć też grunty, na których planowane są drogi wewnętrzne, co znacząco poprawiło możliwości zaprojektowania jak największych budynków.
Ale nie tylko
przedsiębiorcy są naszymi klientami. Jakiś czas temu zgłosił się do nas
właściciel działki prywatnej o powierzchni ponad pięć hektarów, który planował
jej sprzedaż. W jej trakcie okazało się, że budynek stojący na sąsiedniej
działce przekracza granice działki naszego klienta.
Potencjalni kupujący nie chcieli kupować gruntu z nieuregulowaną sytuacją. W
tej sytuacji ustalono, że część zajęta przez sąsiedni budynek zostanie
wydzielona z działki naszego klienta, a dopiero później nastąpi właściwa
transakcja. Dokonanie takiego podziału zgodnie z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego wiązałoby się z przejściem czasochłonnej
procedury. Na tym terenie Urząd Miasta podjął uchwałę o przystąpieniu do
sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego. W takich przypadkach
wszystkie postepowania z mocy przepisów ustawy są zawieszane na okres sześciu
miesięcy. Biorąc pod uwagę pozostałe procedury podziałowe, nasz klient i
potencjalny kupiec na możliwość sprzedaży czekaliby około roku. Zaproponowaliśmy więc wykonanie podziału w
trybie art. 95 pkt. 4, opierając się na zapisie z artykułu 151 Kodeksu
Cywilnego. W myśl artykułu 151 KC, jeżeli przy wznoszeniu budynku przekroczono nieumyślnie
granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego może zażądać wykupienia zajętej jego
części. Dzięki takiemu podejściu podział udało się zrealizować w czasie około pięciu
miesięcy.
Jak widać nawet w trudnych sytuacjach można znaleźć odpowiednie wyjście. Być może warto przeanalizować jednak planowane przedsięwzięcia zanim znajdziemy się pod przysłowiowym murem. Zachęcamy do konsultacji z naszymi ekspertami. Być może zaoszczędzi Wam to sporo czasu i środków.