Podział nieruchomości wykonywany przez geodetę jest bardzo istotnym elementem gospodarki nieruchomościami. Sporządzenie projektu podziału działki ma służyć efektywnemu wykorzystaniu potencjału nieruchomości przy uwzględnieniu wymogów prawa budowlanego oraz przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Proces inwestycyjny związany z nieruchomościami jest rozciągnięty w czasie. Decyzje podjęte na etapie podziału nieruchomości będą uwidaczniać się często dopiero w momencie starań o pozwolenie na budowę lub w trakcie sprzedaży nieruchomości. Dlatego uwzględnienie tych aspektów już na etapie wstępnego projektu podziału pozwoli na prawidłowe i optymalne wykorzystanie wydzielonych części nieruchomości w przyszłości.
Celem podziału geodezyjnego działki gruntu jest wyodrębnienie przynajmniej dwóch lub większej liczby nowych działek, bez zmiany ich dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu. Zmiana właściciela, czy użytkownika gruntu następuje dopiero po przeniesieniu własności najczęściej w formie aktu notarialnego czy prawomocnego wyroku sądu.Geodezyjny podział nieruchomości jest niezbędnym etapem procesu inwestycyjnego, który ma na celu uzyskanie określonej, właściwej konfiguracji terenu objętego inwestycją.
Procedura wykonania geodezyjnego podziału nieruchomości może służyć uzyskaniu możliwości rozporządzania prawem własności w przyszłości w odniesieniu do części nieruchomości pierwotnej (planowana sprzedaż części nieruchomości, darowizna itp.).
Procedura wykonania geodezyjnego podziału nieruchomości może służyć uzyskaniu możliwości rozporządzania prawem własności w przyszłości w odniesieniu do części nieruchomości pierwotnej (planowana sprzedaż części nieruchomości, darowizna itp.).
Procedura geodezyjnego podziału działki gruntu polega na fizycznym podzieleniu działki ewidencyjnej na części, w wyniku ustalenia granic podziału oraz sporządzenia wymaganej odrębnymi przepisami dokumentacji technicznej. Wspomniana procedura obejmuje:
- wstępny projekt podziału (wymagana opinia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta),
- ocenę zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub z warunkami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego),
- protokół z czynności przyjęcia granic,
- projekt podziału z projektowanymi granicami wydzielanych części działki sporządzony przez geodetę,
- ostateczną decyzję o podziale nieruchomości (wydaną przez wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta),
- wyniesienie i okazanie granic stronom postępowania podziałowego w terenie przez geodetę,
- klauzulę potwierdzającą przyjęcie dokumentacji podziałowej do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (PODGiK)
- wprowadzenie zmian w ewidencji gruntów i budynków
- uzyskanie wyrysu z ewidencji gruntów celem dokonania wpisu w księdze wieczystej, bądź podpisania aktu notarialnego
Jak widać z powyższego zestawienia procedura związana z podziałem nieruchomości jest długotrwała i zależnie od konkretnego przypadku może trwać od 3 miesięcy nawet do kilkunastu.
Najczęściej zadawane pytania
W pierwszym kroku należy ustalić cel podziału oraz tryb, w którym dany podział chcemy przeprowadzić. Ważne jest również określenie dostępu do drogi publicznej dla każdej z projektowanych działek. Zapraszamy do kontaktu chętnie Państwu pomożemy w całej procedurze.
Wstępny projekt podziału to mapa z koncepcją podziału naniesiona na kopię mapy zasadniczej (lub w przypadku jej barku, co aktualnie jest rzadko spotykane, na kopię mapy katastralnej). Zawiera granice, powierzchnię, dokumenty określające stan prawny dzielonej nieruchomości oraz wkreślone kolorem czerwonym granice i powierzchnie projektowanych działek gruntu.
Ustawodawca dopuszcza wykonanie wstępnego projektu podziału przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Z doświadczenia polecamy skorzystać jednak z usług geodety, który kompleksowo zrealizuje całą procedurę podziału nieruchomości wraz ze sporządzeniem wstępnego projektu podziału.
Wraz z wypełnionym wnioskiem należy złożyć mapę z projektem podziału w min. 3 kopiach, kopię mapy ewidencyjnej, uproszczony wypis z ewidencji gruntów, dokument potwierdzający tytuł własności (np. odpis z KW lub akt notarialny), w przypadku składania wniosku przez osobą niebędącą właścicielem pełnomocnictwo. Opcjonalnie wymagane dokumenty to m.in. decyzja o warunkach zabudowy, kopia rzutów poszczególnych kondygnacji budynków, pozwolenie konserwatora zabytków czy analiza linii rozgraniczających dróg publicznych (w zależności o trybu i celu podziału).
Wniosek należy złożyć do odpowiedniego miejscowo dla danej nieruchomości wójta gminy, burmistrza lub prezydenta miasta.
Nie, w przypadku podziału rolnego/leśnego lub podziału niezależnie od ustaleń mpzp/warunków zabudowy nie jest konieczne sporządzanie wstępnego projektu podziału do opinii właściwego miejscowo organu.
Urząd ma 30 dni na wydanie postanowienia od chwili dostarczenia kompletnego wniosku. W szczególnych przypadkach termin może zostać wydłużony (z doświadczenia wiemy, że jest to bardzo często wykorzystywane).
Kolejne etapy podziału wykonuje geodeta uprawniony, który sporządza operat techniczny wraz z mapą podziałową. Operat podlega kontroli w starostwie powiatowym. Po pozytywnej weryfikacji geodeta uwierzytelnia mapę podziałową oraz protokół przyjęcia granic w urzędzie.
Nie. Mapy podziałowe należy złożyć wraz z wnioskiem o decyzję zatwierdzającą podział do właściwego miejscowo organu- wójta gminy lub prezydenta miasta.
Urząd ma 30 dni na wydanie decyzji od momentu złożenia wniosku. Następnie po 14 dniach (lub wobec zrzeczenia się prawa do wniesienia odwołania przez właściciela niezwłocznie) decyzja staje się ostateczna i prawomocna.
Gmina po wydaniu prawomocnej decyzji podziałowej przesyła ją do starostwa celem ujawienia podziału nieruchomości. Ujawnienie podziału w starostwie trwa zwyczajowo około miesiąca. Następnie starostwo po wprowadzeniu zmian wysyła zawiadomienie do sądu, który aktualizuje dane w księgach wieczystych w terminie do kilkunastu miesięcy w zależności od obłożenia danego sądu.
Procedura podziałowa nieruchomości trwa od kilku do kilkunastu miesięcy (m.st. Warszawa) w zależności od trybu podziału, jakości danych geodezyjnych oraz organów opiniujących możliwość podziału i weryfikujących operat techniczny. Bazując na naszym doświadczeniu potrafimy ocenić orientacyjny czas podziału konkretnych przypadków i w poszczególnych gminach.
Powodów wydłużenia podziału działki może być wiele, ale do najpopularniejszych należą: nieujawnienie zmiany właściciela w ewidencji gruntów po zakupie nieruchomości, uchwała gminy o przystąpieniu do sporządzenia mpzp (obligatoryjne zawieszenie na 6 miesięcy), nieustalone granice działek, uregulowanie dostępu do drogi publicznej